簡瑞夆的理想家~~停車位法律問題
停車位法律問題探討(一)法定停車位

現代社會中汽車已成為家家戶戶所必備的代步工具,幾乎與房子一樣成為每個人成年後存錢想買的標準配備。沒有車就像沒有腳一樣,不僅活動範圍受限,車子的好壞也成了事業成就的比較內容之一。不過雖然汽車帶給人相當大的便利,但也造成許多如污染、噪音、事故等的社會問題,而最令每個人頭疼又無奈的問題就是停車位不足,尤其在都會地區,停車問題幾乎成了每個人的夢魘。



所以很多人買公寓大樓,停車位的問題成了重要考量因素之一,不僅在價錢上佔了房屋總價很大的比例,不同種類停車位的買賣也常造成不同類型的糾紛,所以法律針對各種類的停車位的性質、登記、移轉等問題制定了許多不同規範。



所以很多人買公寓大樓,停車位的問題成了重要考量因素之一,不僅在價錢上佔了房屋總價很大的比例,不同種類停車位的買賣也常造成不同類型的糾紛,所以法律針對各種類的停車位的性質、登記、移轉等問題制定了許多不同規範。



兼作法定防空避難設備之法定停車空間,於戰時必須騰空作為全體區分所有權人及附近居民緊急防空避難之用,不得再主張所有權的妨礙除去請求權;而單純作為停車位使用之法定停車空間,則不論何時都能依照一般共有物所有權的態樣去行使、主張權利。



法定停車位的產權同樣須依照土地登記規則辦理所有權登記,只是因為法停車位是依照建築法規所設立之建物的一定比例空間,本質上屬於區分所有建築物的公共設施,所以並沒有獨立的權狀,而是附屬在區分所有建物的所有權狀中,且在所有權狀中只能看到「共同使用部份建物」的持分比例,並沒有明確標示出其所有人、面積為何,所以從權狀上也看不出來有無停車位。至於一般公寓大樓停車位會有所謂的位置、標號等明確畫出停車位大小位置的措施,並非就表示該可與其他停車位區隔開來的那一小方格是屬於區分所有權人單獨所有,編號只是約定某特定區域由某特定人單獨使用的便宜措施而已,該停車位的產權原則上還是屬於共有。



而由於公共設施有所謂大公、小公之分,所以同樣地法定停車位也有屬於全體區分所有權人所共有或由部份區分所有權人所共有之別。而依照法令規定,區分所有建物之共有部份不能與區分所有建物的專有部份分開來買賣或賣給非區分所有權人,只能隨同區分所有主建物一併移轉。所以民間有許多的單獨購買公寓大廈停車位者,如果賣到的是法定停車位,由於無法完成產權移轉,屬於無效的買賣,所以日後若有買受主建物的人跳出來主張停車位的所有權,先買者是無法用買賣契約對抗後買者的,而且因為停車位已經有所有權登記,也無法主張時效取得,後買者是可以隨時提出訴訟的,所以這種類型的停車位買賣是最沒有保障的,消費者買之前一定要看該停車位是否有獨立權狀。


停車位法律問題探討(二)獎勵停車位




其次是獎勵停車位。所謂獎勵停車位,是指政府在建築物之樓層數、高度、樓地板面積之核計標準或其他限制事項上做出比較寬鬆的限制或獎勵措施,鼓勵建商多釋出建物空間提供公眾使用,解決公共停車位空間不足的問題,建商為了能取得政府上述獎勵措施因此所增設之停車空間,須經過申請核准。



獎勵停車位除了跟法定停車位一樣可以登記為大公或小公外,由於他已經超出了法令規定所要求釋出的停車空間,非一定要設立,所以也可以成為獨立的建物而成為買賣的標的。而究竟該作為公共設施或是可以作為獨立建物登記,一般認為應視是否與法定停車位位於同一樓層、與法定停車位間是否在構造上或是使用上可以區隔、以及有無取得「防空避難所在地」之證明而定。如果非同一樓層、在構造上或使用上與法定停車位可以區隔且已取得防空避難所在地的證明,則該停車位就可以作為獨立建物而成為買賣標的。



而既然可以作為獨立建物成為買賣標的,當然就可以有獨立的門牌號碼,而移轉也不須一定須有主建物一併移轉,因為該停車位已經不屬於公共空間,它本身就是屬於主建物的一種。



雖然獎勵停車位有諸多獨立的權利,但相對地也必須負擔公共管理費,因為畢竟該停車位是附屬在主要建物空間之下,同樣須承擔公共空間的維修等相關費用。



比較有爭議的是,既然獎勵停車位可以有獨立產權,也必須負擔管理費,那是否可以成為區分所有權人而參加區分所有權人會議去主張各種一般住戶所應有的權利?一般認為,由於獎勵停車位是以提供給「公眾」使用才能享有建築法規上的獎勵措施,而且主要是以停車為空間,使用上非真正與公寓大廈的權益息息相關,所以並不像其他區分所有權人般可以參加區分所有權人大會並行使表決的權利。



只是何謂供「公眾」使用在解釋上容有空間,既然可以作為獨立產權而賣給非區分所有權人,買受人買受後不就同樣地也成為區分所有權人,而該空間之使用就成為非開放給公眾使用,是否仍屬於獎勵停車位?對此,主管機關曾做出解釋,認為雖由特定人買受,但該買受之特定所有權人仍屬於公眾,所有權人仍能自行使用或出租而非必定要開放給不特定第三人來共同使用。



只是因為獎勵停車位常造成建商偷取容積率的手段,也容易引發產權糾紛,所以在核准上已漸漸趨於嚴格。





停車位法律問題探討(三)增設停車位



第三種停車位是增設停車位。增設停車位是建商主動在法定停車位以外自行增加之停車空間,無關是否要取得政府在建築法規上的獎勵措施,所以與獎勵停車位不同,是無須經過申請核准的(當然還是要通過相關的建築法規,且增設停車位要申請為獎勵停車位也是可以,只是就必須受限於獎勵停車位相關法規的設立要件)。



與獎勵停車位相同,因為增設停車位不是依法令規定所必須設立的,所以在登記上除了可以登記為大公或小公外,同樣也可以登記為獨立門牌號碼,可以有獨立權狀並單獨成為所有權買賣的標的而無須隨同主建物一併移轉。只是與獎勵停車位有相同的問題,就是必須視是否與法定停車位在同一樓層、在結構上或使用上是否與法定停車未有所區隔,且同樣必須取得「防空避難所在地」之證明。



同樣地,買受增設停車位的所有權人也必須負擔管理費,但與獎勵停車位相同並無法參加區分所有權人大會行使表決的權利。只是在使用上,因為增設停車位並非為了取得建築法令上的優惠措施而申請核准增設的,所以並不用像獎勵停位般須開放給公眾使用,只要在建築法規允許的範圍內,所有權人可以自行決定要作何用途。



目前常見的停車位形態有平面式跟機械式的,而不管是法定停車位、獎勵停車位還是增設停車位,都可以選擇使用要用平面式或是機械式,也可以兩者同時並存,所以停車位究屬平面是或是機械式,跟他是法定停車位、獎勵停車位還是增設停車位是沒有關係的。



而標準的停車位大小建築法令也做出規定,在平面式停車位方面,小型車停車位長為6公尺 、寬為2.5公尺 (換算後約4.54坪 ),大型車停車位長則為12公尺 、寬為4公尺 (換算後約14.52坪 ),不過位於地下室的停車位,須有半數的停車位每個停車位長寬各減掉25公分 ;而在機械式停車位方面,包含機械設備本身,長為5.5公尺 、寬為2.2公尺 、淨高則為1.8公尺 (換算後面積約3.66坪 )。



基於三種停車位法律上地位的不同,所以消費者在買賣停車位時須注意幾項重點,了解自己權利情形才能避免日後糾紛產生:

1、停車位用途及種類(純停車空間或兼作防空避難設備;法定停車位、獎勵停車位

或增設停車位)。

2、停車位產權登記情形(有無獨立權狀,究屬大公、小公還是主建物)。

3、使用權利範圍(有無所有權及使用權,抑或僅是分管契約)。

4、停車位規格及大小(平面式、機械式;有無符合標準大小)。




 

 

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